État des lieux d'entrée et de sortie : contenu, vétusté, erreurs à éviter

Le principe : c'est la comparaison qui fait foi

L'état des lieux n'existe jamais seul. Il y en a deux — l'un à l'entrée, l'autre à la sortie — et c'est leur différence qui détermine ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie.

Cette évidence a une conséquence que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : ce qui n'a pas été décrit à l'entrée ne pourra pas être reproché à la sortie. Un état des lieux d'entrée expédié en dix lignes (« logement en bon état général ») ne protège personne. Il ne dit ni l'état du parquet, ni celui des murs, ni le nombre de clés, et il rend toute retenue contestable.

Les deux documents sont établis contradictoirement — en présence des deux parties ou de leurs représentants — à l'amiable et gratuitement, lors de la remise des clés puis de leur restitution. Ils sont annexés au bail.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, et qu'il doit le rendre tel quel. La présomption joue contre le bailleur, pas pour lui.

Ce que le document doit contenir

Un modèle réglementaire fixe le contenu minimal. Six éléments sont attendus :

À la sortie s'ajoutent deux mentions : l'adresse du nouveau domicile du locataire, et la date de l'état des lieux d'entrée, pour rendre la comparaison possible sans chercher le document.

Les photos ne sont pas obligatoires ; elles sont décisives. Une description écrite se discute — « taches » n'a pas le même sens pour tout le monde. Une photo datée, annexée au document et acceptée par les deux parties, ne se discute plus. La règle pratique : photographier systématiquement les sols, les murs de chaque pièce, les sanitaires, la cuisine et tout défaut relevé.

La vétusté : ce que le temps abîme n'est pas à la charge du locataire

C'est le point le plus mal compris de tout le sujet, et la source de la moitié des litiges.

Le locataire répond des dégradations — ce qui résulte d'un usage anormal, d'un défaut d'entretien, d'un accident. Il ne répond pas de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale d'un bien qui vieillit malgré un usage conforme.

Une peinture ternie après sept ans d'occupation, un joint de silicone qui noircit, une moquette élimée dans le passage : ce sont des frais de propriétaire. Un trou dans une cloison, une brûlure sur un plan de travail, un parquet gondolé par une fuite non signalée : ce sont des dégradations.

Entre les deux, la pratique est d'appliquer une grille de vétusté — un abattement par année d'ancienneté, poste par poste. Elle n'est obligatoire que dans le parc social, mais rien n'empêche de l'annexer à un bail privé : annexée, elle devient opposable et remplace une discussion par un calcul. Une grille courante prévoit par exemple, pour une peinture, une durée de vie de dix ans avec un abattement annuel après deux ans de franchise.

Les erreurs qui coûtent une retenue

Bâcler l'entrée pour ne pas faire attendre le locataire. C'est l'erreur fondatrice : une heure gagnée le jour de la remise des clés se paie en totalité trois ans plus tard.

Écrire « bon état » partout. Un état des lieux qui ne distingue rien ne décrit rien. Le vocabulaire réglementaire — neuf, bon état, état d'usage, mauvais état — n'a d'intérêt que s'il est appliqué pièce par pièce, élément par élément.

Oublier les relevés de compteurs. Ils règlent seuls les litiges de consommation, et ils ne se reconstituent jamais après coup.

Ne pas compter les clés. Un jeu non rendu se facture ; encore faut-il avoir écrit combien ont été remis.

Faire l'état des lieux de sortie meublé. Le logement doit être vide pour la sortie d'une location nue : des cartons contre un mur cachent exactement ce qu'on cherche à constater.

Ne pas faire signer. Un document non signé par le locataire ne lui est pas opposable — sauf à recourir à un commissaire de justice, dont les frais sont alors partagés entre les deux parties.

En cas de refus ou d'absence du locataire

Si le locataire refuse de signer, ou ne se présente pas à la sortie, le bailleur ne peut pas établir un état des lieux unilatéral et s'en prévaloir. La voie est de faire établir le constat par un commissaire de justice, qui convoque les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Le coût est alors partagé par moitié, et plafonné par un tarif réglementé.

Ce qu'il faut en retenir

Un état des lieux est un travail d'inventaire, pas de rédaction. Il ne demande ni compétence juridique, ni vocabulaire particulier : il demande du temps au bon moment, de la méthode pièce par pièce, et des photos.

Et il demande surtout que celui de la sortie reprenne celui de l'entrée ligne à ligne. C'est la seule manière de savoir ce qui a changé — et la seule manière de justifier une retenue qui tienne.