Loyer impayé : les étapes, de la relance amiable au commandement de payer

Les deux premières semaines décident du reste

Un loyer qui manque n'est pas encore un impayé : c'est un retard. La distinction n'est pas de vocabulaire, elle commande la suite. Un locataire qui traverse un mauvais mois se rattrape si on lui parle tôt ; un locataire qu'on laisse accumuler trois mois ne se rattrape plus, parce que la dette dépasse ce qu'il peut rembourser.

D'où le premier geste, qui n'est pas juridique : écrire, tôt, et garder une trace.

1. Un message dans les jours qui suivent l'échéance. Court, factuel, sans menace : le loyer de tel mois n'est pas parvenu, y a-t-il une difficulté ? Beaucoup de retards sont des incidents bancaires, un changement de compte, un prélèvement refusé.
2. Une relance écrite à une dizaine de jours, par courriel ou courrier simple, qui rappelle le montant exact et la date d'échéance.
3. Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, si rien ne vient. Elle n'est obligatoire nulle part, mais elle date le désaccord et constitue la pièce que tout le monde vous demandera ensuite.

Tenez un relevé daté de ce qui a été payé et de ce qui ne l'a pas été. C'est la première pièce réclamée par le garant, par l'assurance, par la commission d'aide et par le juge — et c'est celle que l'on reconstitue le plus mal après coup.

Les recours à activer en parallèle

Trois portes s'ouvrent en même temps que la relance, et attendre pour les pousser fait perdre des semaines.

Le garant, s'il y en a un. L'acte de cautionnement doit être actionné par écrit, dès le premier impayé constaté. Une caution informée tardivement peut contester le montant réclamé ; une caution informée tôt sert souvent de levier amiable sans qu'on ait à aller plus loin.

L'assurance loyers impayés, s'il y en a une. Les contrats imposent des délais de déclaration courts — souvent un à deux mois après le premier impayé — et une déclaration hors délai est un refus de garantie. Relisez le contrat avant de relancer, pas après.

La caisse d'allocations familiales, si le locataire perçoit une aide au logement. Le bailleur peut signaler l'impayé ; l'aide peut alors être versée directement entre ses mains plutôt qu'au locataire. C'est l'un des rares leviers qui améliore la situation sans dégrader la relation.

Une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) renseigne gratuitement les deux parties, et un plan d'apurement écrit — même modeste, même étalé — vaut mieux qu'une procédure qui durera dix-huit mois.

Le commandement de payer : la marche qui engage tout

Presque tous les baux d'habitation contiennent une clause résolutoire : la clause qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de loyer impayé. Elle ne joue jamais toute seule. Elle suppose un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice — l'ancien huissier —, à la demande du bailleur.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire après ce commandement est de six semaines, contre deux mois auparavant. Passé ce délai sans paiement, le bail est résilié de plein droit, et le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion.

Deux précisions qui comptent :

• pour les baux en cours avant le 29 juillet 2023, c'est le délai écrit dans le bail qui s'applique — la Cour de cassation l'a jugé en 2024. Relisez la clause avant de compter les semaines ;
• la délivrance du commandement entraîne un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Ce n'est pas une formalité contre vous : c'est le point d'entrée des dispositifs d'aide, et c'est souvent là qu'un dossier se débloque.

Ce qui prend du temps, et pourquoi

À quoi s'ajoute la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions limitées.

Personne n'aime lire ce tableau, et c'est pourtant lui qui justifie le premier conseil de cet article : le levier le plus puissant du bailleur n'est pas la procédure, c'est le temps qu'il a gagné en réagissant vite.

Ce qu'il ne faut jamais faire

La loi est ici sans nuance, et ces gestes retournent immédiatement la situation contre le bailleur, quel que soit le montant dû :

• changer la serrure ou couper l'eau, l'électricité, le chauffage ;
• retirer les affaires du locataire, ou entrer sans son accord ;
• expulser sans décision de justice, même après résiliation du bail ;
• conserver le dépôt de garantie « en compensation » sans décompte : il se déduit des sommes dues, il ne se confisque pas.

Ce qu'il faut en retenir

Un impayé se traite comme une fuite d'eau : ce qui coûte cher n'est pas l'incident, c'est le délai avant de s'en apercevoir. Un bailleur qui sait le 6 du mois qu'un loyer manque, qui écrit le 8 et qui a prévenu son garant le 15 traite un problème de quelques centaines d'euros. Le même, qui s'en aperçoit au troisième mois en faisant ses comptes, en traite un de plusieurs milliers.