Location nue ou meublée : durée, préavis, fiscalité — ce qui change vraiment

Le tableau des différences

Les deux régimes relèvent de la même loi du 6 juillet 1989, mais de titres différents. Voici ce qui change réellement.

Les cas de préavis réduit à un mois en location vide méritent d'être connus, car ils sont plus larges qu'on ne le croit : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, état de santé justifiant un changement, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé, ou attribution d'un logement social.

Le mobilier n'est pas une appréciation

« Meublé » n'est pas un adjectif commercial : c'est une définition réglementaire. Le logement doit comporter, au minimum, l'ensemble des éléments d'une liste fixée par décret — literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à moins de −6 °C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager.

Un élément manquant, et le bail peut être requalifié en location vide à la demande du locataire — avec les conséquences qui vont avec : durée de trois ans, préavis de trois mois, dépôt de garantie plafonné à un mois, et régime fiscal des revenus fonciers rétroactif.

L'inventaire du mobilier est annexé au bail, comme l'état des lieux. C'est lui qui prouve que la liste était complète le jour de l'entrée — et lui, aussi, qui permet de justifier une retenue sur un meuble manquant ou cassé.

La différence qui décide vraiment : la fiscalité

C'est ici que l'arbitrage se joue, bien plus que sur la durée du bail.

En location vide, les loyers sont des revenus fonciers. Deux régimes possibles :

• le micro-foncier, si les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % ;
• le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Un déficit foncier est imputable sur le revenu global dans une limite annuelle, ce qui en fait l'intérêt principal pour un bien à rénover.

En location meublée, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, même pour un particulier qui loue un seul studio. Deux régimes également :

• le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les recettes, sous un plafond de chiffre d'affaires ;
• le régime réel, qui permet en plus de déduire l'amortissement du bien et du mobilier — c'est-à-dire de constater comptablement la perte de valeur annuelle. C'est ce mécanisme, absent en location vide, qui conduit souvent à un résultat imposable nul ou faible pendant plusieurs années.

Les seuils, taux d'abattement et règles applicables à la location meublée — et singulièrement à la location de courte durée — ont été modifiés à plusieurs reprises ces dernières années. Vérifiez-les à la source avant d'arbitrer : c'est le paramètre le plus mouvant de tout ce guide, et celui qui change le plus le résultat.

La location meublée impose par ailleurs des formalités que la location vide ignore : déclaration de début d'activité, obtention d'un numéro SIRET, et tenue d'une comptabilité si l'on opte pour le régime réel.

Comment choisir, en pratique

Quatre questions suffisent le plus souvent à trancher.

1. Où est le bien ? Le meublé fonctionne là où la demande tourne — centres-villes, villes universitaires, zones d'emploi avec mobilité. Dans une commune où les locataires restent cinq ans, sa rotation est un coût, pas un avantage.
2. Combien de temps puis-je y consacrer ? Un bail d'un an signifie potentiellement un changement de locataire chaque année : état des lieux, remise en état, recherche, vacance. C'est plusieurs journées par an et par logement.
3. Le bien a-t-il besoin de travaux ? Un bien à rénover lourdement tire souvent avantage du déficit foncier de la location vide ; un bien en bon état tire souvent avantage de l'amortissement du meublé.
4. Quel est mon taux marginal d'imposition ? Plus il est élevé, plus la capacité du meublé au réel à effacer le résultat imposable pèse dans la décision.

Et une remarque de méthode : on peut changer d'avis. Passer d'une location vide à une location meublée suppose d'attendre le terme du bail en cours et de donner congé dans les formes, mais ce n'est pas un choix définitif.

Ce qu'il faut en retenir

La location meublée offre plus de souplesse contractuelle et, le plus souvent, une fiscalité plus douce ; elle demande en échange un mobilier conforme, une gestion plus fréquente et des obligations déclaratives. La location vide demande moins de temps et se prête mieux aux biens à rénover.

Le choix se fait sur le bien et sur le temps disponible, rarement sur la seule fiscalité — et jamais sur un chiffre lu dans un article sans l'avoir revérifié à sa source.